El contrato de arrendamiento es uno de los más comunes en Chile y francamente, en el mundo. Nuestro marco normativo busca equiparar los derechos y deberes que tienen tanto el arrendador como el arrendatario. En este artículo te mostramos los elementos esenciales de este contrato y otras consideraciones relevantes que debes tener en cuenta antes de redactar y firmar el contrato de arrendamiento.
El arrendamiento de predios urbanos en Chile, está regulado en la Ley 18.101, que establece las normas específicas para los contratos de arrendamiento de viviendas, locales comerciales y otros inmuebles urbanos y las disposiciones generales del contrato de arrendamiento se encuentran en el Código Civil. Sin embargo, en caso de existir un conflicto entre ambas normas, la Ley N° 18.101 va a tener prioridad por sobre el Código en lo que respecta a los predios urbanos.
Para el caso de arrendamiento de predios rústicos – aquellos destinados principalmente a actividades agrícolas, ganaderas o forestales- su marco legal se encuentra regulado por el Código Civil y el Decreto Ley N° 993 de 1975. A diferencia de los predios urbanos, no existe una ley especial para este tipo de predios, lo que posibilita una mayor flexibilidad en el contrato, pero también exige una mayor precisión en el mismo para evitar ambigüedades.
Escriturar el contrato
Aunque la ley chilena no obliga a escriturar el contrato de casas, departamentos, bodegas, y/o estacionamientos, es aconsejable que quede por escrito para evitar conflictos y probar con mayor facilidad ante tribunales cualquier incumplimiento.
Lo que si obliga la ley, es que las partes que escrituren el contrato de arriendo de un terreno rural, ya sea por escritura pública o privada (en caso de la escritura privada, se requieren dos personas como testigos mayores de 18 años) Si es que no tienen un contrato de arrendamiento por escrito, no podrán demandar en caso de incumplimiento.
¿Es obligación firmar el contrato ante un Notario?
No, no es obligatorio firmar el contrato de arrendamiento ante un notario. Pero si se recomienda hacerlo, en el caso de tener que presentarlo como prueba en un juicio donde no se podrá desconocer la fecha del contrato, ni la circunstancia de haberlo firmado.
¿Qué cláusulas debe contener un contrato de arriendo?
Un contrato de arriendo debe establecer como mínimo:
- La identificación de las partes;
- La descripción y ubicación de la vivienda;
- El uso que se le dará, ya sea comercial, habitacional u otro;
- La fecha de inicio y término del contrato y su forma de término;
- El monto del arriendo, la forma en que se reajustará el pago, el cual generalmente es cada tres meses, de acuerdo a la variación del IPC;
- La fecha del pago, las causas de terminación del contrato;
- Debe señalar si el arrendatario puede subarrendar o no la propiedad y;
- Las obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario.
No obstante a las consideraciones que acabamos de mencionar, siempre es recomendable ser lo más detallado posible en los términos del contrato. Esto te va a permitir que, en caso de un eventual juicio o controversia, los espacios para la duda sean pocos, de manera que todos sepamos a qué estamos obligados.
¿Qué es el mes de garantía?
Es el dinero que el arrendatario le entrega al arrendador, para asegurar el pago de cualquier deterioro que pueda ocurrir en el inmueble. Este se entrega al momento de la firma del contrato, y se debe devolver si no hay reparaciones que hacer o daños en la propiedad al término del contrato, por lo que el arrendatario puede pedir su restitución.
¿Cómo puedo poner término al contrato de arrendamiento?
El contrato de arrendamiento puede terminar por la expiración del tiempo estipulado o por una sentencia judicial.
En el caso de la llegada del plazo, si se trata de un contrato a plazo fijo o por tiempo indeterminado, éste se extingue por el solo transcurso del plazo, lo que da origen a la denominada acción de restitución por expiración del plazo. En cambio, en los contratos de plazo indeterminado y en los que el plazo se ha pactado mes a mes, previamente debemos hacer un “desahucio”, que consiste en una comunicación que hace el arrendador al arrendatario, indicándole su intención de poner término al contrato.
El contrato de arrendamiento también puede terminar mediante una sentencia judicial, como juicio de término de contrato por no pago de rentas, restitución de la propiedad por expiración del tiempo señalado en el contrato, entre otras.
¿Quién es responsable del pago de los gastos comunes y servicios básicos?
El pago de gastos comunes, servicios básicos, mejoras simples y mantenciones menores, son de responsabilidad de quien esté usando el inmueble.
Documentos de resguardo financiero
Antes de firmar un contrato de arriendo, el arrendador debe probar que tiene el dominio de la propiedad, mientras que el arrendatario debe demostrar solvencia económica, presentando las liquidaciones de sueldo, cartolas del banco o boletas de honorarios.
Se recomienda solicitar un aval, para resguardar los pagos de arriendo mensual.
La redacción de un contrato arrendamiento requiere un conocimiento no solo teórico de la ley, sino también de uno práctico; esto te ahorrará problemas y te ayudará a prevenir conflictos.
Seas arrendador o arrendatario, tienes derechos y deberes, por lo que conocerlos te va a ayudar a mantener una buena relación de largo plazo con tu contraparte.
Ante dudas o disputas sobre los términos y condiciones de contratación, la asesoría legal es clave para resolverlas de manera rápida y eficaz.
