Hoy en día, cada vez más personas viven en condominios, lo que implica un estilo de vida distinto al de una vivienda unifamiliar. En los edificios de departamentos se comparten espacios públicos con los demás residentes. Por esta razón, existen normativas que regulan la convivencia como la Ley de Copropiedad en Chile.
En 2022, Ley N°19.537 fue modificada y derogada para dar paso a la Ley Nº 21.442. La normativa antigua estuvo vigente por más de 20 años, por lo que no estaba adaptada a la realidad de los urbanismos actuales. Por ello, era necesario un cambio.
¿Qué es la copropiedad en Chile?
Se refiere a una forma particular de propiedad sobre las unidades en que se divide un inmueble. Surge cuando hay áreas o construcciones compartidas junto con áreas privadas de cada dueño.
Se aplica comúnmente a proyectos inmobiliarios donde varios propietarios comparten ciertos espacios, como edificios con departamentos. En estos casos, hay bienes como jardines, estacionamientos u otros que son de todos, mientras cada uno posee exclusivamente su departamento.
La Ley de Copropiedad N°21.442 establece las reglas de convivencia, uso y limitaciones de los bienes de dominio común. Así como de una forma de administración, la distribución y montos de los gastos comunes.
Los derechos que tiene un propietario sobre un bien común no pueden separarse de los que tiene sobre la unidad. Además, la propiedad conjunta implica una serie de obligaciones para mantener y/o mejorar los bienes.
Deberes y derechos establecidos en la Ley de Copropiedad en Chile
Estos se establecen en la legislación vigente, pero también en el reglamento de copropiedad del edificio o condominio en cuestión. Este es un documento sujeto a ley actual, que se adapta a las características particulares del complejo habitacional.
En este se definen:
- Los derechos y obligaciones de los condominos
- Las restricciones al uso de los espacios
- La participación de cada unidad en los bienes de propiedad común
- El sistema de multas
- La administración de áreas compartidas y su aprovechamiento.
Deberes
Contribuir con los gastos comunes del edificio
Todos los copropietarios deben honrar este deber. Entre los gastos ordinarios se incluyen costos de mantenimiento, reparación y administración. Además, dichos gastos se dividen entre los propietarios de acuerdo a las cuotas de participación, que se establecen en el reglamento.
Acatar las normas de uso de los espacios comunes
Asimismo, los dueños deben apegarse a las normas de uso de los espacios compartidos, establecidas en el Reglamento de Copropiedad. Por ejemplo, cumplir con los horarios para el uso de salas de juegos o salones comunales, a fin de no generar molestias a otros residentes.
Con respecto a las zonas verdes, el reglamento puede regular actividades permitidas, la higiene que debe mantenerse y la prohibición de dañar árboles u otras plantas. En estacionamientos, se suelen establecer pautas como prohibir el acaparamiento de espacios y mantenerlos limpios.
Acatar las sanciones
Otro deber fundamental es acatar y respetar las sanciones que puedan derivar del incumplimiento de las normas fijadas en el Reglamento de Copropiedad.
El acatamiento de estas sanciones es indispensable para garantizar la eficacia del Reglamento y el buen orden en la comunidad. De no hacerse efectivas, se pondría en riesgo la convivencia y la funcionalidad del inmueble.
No impedir el derecho de otros copropietarios
No se pueden realizar actuaciones u omisiones que puedan impedir o dificultar el legítimo ejercicio, por parte de los demás copropietarios, de sus derechos sobre los elementos y servicios comunes. Según lo establecido en el reglamento, a cada propietario le corresponde el uso y disfrute de los bienes de acuerdo a su porcentaje de propiedad.
Esto significa que ningún copropietario puede restringir, limitar o coartar la capacidad de los demás de hacer uso de las áreas y servicios mancomunados, como podrían ser las piscinas, jardines, ascensores, zonas de estacionamiento, etc.
En este sentido, queda terminantemente prohibido apropiarse en exclusiva de un espacio común, por citar un ejemplo. También obstaculizar el acceso de otros propietarios a dichos espacios o suspender de forma unilateral el funcionamiento de algún servicio mancomunado.
Derechos
Derecho a participar en decisiones
Los copropietarios tienen el derecho a participar en las decisiones relacionadas con el condominio. Esto incluye la elección de la administración del edificio y la aprobación de los gastos comunes y las obras de mejoramiento.
Asimismo, tienen derecho a participar en las asambleas que se realicen y a emitir su voto en las resoluciones que se adopten.
Además, la nueva Ley de Copropiedad en Chile establece que estos pueden ser representados en las Asambleas por el arrendatario del inmueble, a menos que en el contrato de arriendo se prohíba.
Vender o transferir su propiedad
Como copropietario en un edificio en Chile, puedes vender o transferir tu inmueble. Este derecho es fundamental en el sistema de copropiedad, ya que permite tener control sobre la inversión hecha y tomar decisiones que se ajusten a tus necesidades y circunstancias personales.
Sin embargo, este proceso no está libre de restricciones. De hecho, esta operación está sujeta a ciertas limitaciones y requisitos que están establecidos en la legislación vigente.
Entre estas limitantes está que para transferir una unidad es necesario declarar en escritura pública que el copropietario se encuentra al corriente en el pago de las obligaciones financieras de mantenimiento del conjunto. O bien precisar cuáles podrían estar pendientes.
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Tener mascotas
La nueva Ley de Copropiedad en Chile establece medidas contra la discriminación en los reglamentos de los condominios en su artículo 8. Una de esas tiene que ver con la tenencia de mascotas en el edificio.
En consecuencia, este documento no podrá prohibir que los copropietarios, arrendatarios u ocupantes posean mascotas u otros animales de compañía dentro de sus unidades.
Sin embargo, podrá establecer límites y restricciones respecto al uso de las zonas comunes por parte de dichos animales. Lo anterior con el fin de no perturbar la tranquilidad ni poner en riesgo la seguridad, salubridad y habitabilidad del conjunto residencial.
Es importante destacar que los derechos y deberes específicos pueden variar dependiendo del reglamento interno de cada comunidad, que es acordado por los mismos copropietarios.
De cualquier modo, si tienes dudas o problemas, te recomendamos consultar a un abogado especializado en derecho de copropiedad inmobiliaria.
